Share Deal – Vorteile beim Immobilienerwerb (Stand 2025)
1. Grunderwerbsteuer sparen (unter Bedingungen)
Freigrenze bei 90 %:
Wenn weniger als 90 % der Gesellschaftsanteile übertragen werden (z. B. 89,9 %), fällt keine Grunderwerbsteuer (GrESt) an.
→ In der Praxis oft durch Mitgesellschafterstruktur (z. B. 89,9 % vs. 10,1 %) umgesetzt.
Zeitliche Sperrfristen beachten:
Die zweite Beteiligung darf frühestens 10 Jahre nach der ersten erfolgen (sog. „10-Jahres-Regel“ laut § 1 Abs. 2b GrEStG).
Bei Einhaltung: bis zu 6,5 % Einsparung je nach Bundesland
→ Besonders relevant bei großvolumigen Transaktionen (z. B. >10 Mio. €)
2. Asset bleibt im Unternehmen (Kontinuität)
Immobilie bleibt im Eigentum der Gesellschaft – keine Änderungen im Grundbuch
Keine Störung laufender Verträge, z. B.:
Mietverträge
Versicherungen
Lieferverträge
Versorgungsanschlüsse
→ Ideal bei Sale & Lease Back oder fortlaufenden Nutzungsverhältnissen
3. Bilanzielle und steuerliche Vorteile
Verlustvorträge und Steuergutschriften der Objektgesellschaft können ggf. mit übernommen werden
Abschreibungspotenziale der Altgesellschaft ggf. nutzbar
Kein Sofortaufwand für Abschreibungen auf neue Buchwerte wie beim Asset Deal
4. Schnellere Abwicklung bei Portfolios
Bei Portfoliotransaktionen mit mehreren Objekten in einer oder mehreren Gesellschaften ist ein Share Deal oft strukturierter & schneller
Nur die Gesellschaftsanteile wechseln, nicht die einzelnen Grundstücke
→ Reduziert notarielle, verwaltungstechnische und operative Komplexität
5. Anonymität und Datenschutz
Kein Grundbucheintrag erforderlich (Eigentümer der Gesellschaft bleibt dieselbe juristische Person)
Oft gewünscht bei diskreten Transaktionen mit Hochvermögenden oder Family Offices
→ Weniger öffentlichkeitswirksam
Fazit (2025): Wann ist ein Share Deal sinnvoll?
Sinnvoll bei… Weniger sinnvoll bei…
Transaktionen > 5–10 Mio. € | Kleine Einzelobjekte ohne Steuervorteil
Bestehenden Objektgesellschaften | Altgesellschaften mit Risiken / Altlasten
Family Offices, institutionellen Investoren | Privaten Investoren ohne DD-Erfahrung
Sale & Lease Back / Vermietete Logistikimmobilien | Eigennutzung / Re-Development mit Umstrukturierung